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2014年6月3日メルマガご案内案件について 306
2014年06月05日 11:02 [ ブログへ ]

2014年6月3日昨日お出ししたメルマガ【自己配信分】への大反響に、まだ、対応に追われております。おかげさまで、メルマガ配信直後に、それ以前から、ご相談を頂戴し始めていた投資希望者様に、お願いすることで締め切らせていただきました。

案件の具体的なパッケージも、今回、この段階で、ご案内ご容赦させていただくこととなりましたが、お礼とお詫びかたがた、こちらで、ご報告です。
今回の投資の条件は、概要、下のようなものでした。


■ 4万ドルの短期融資
■ リターンは、年率計算で10%金利で、エグジット目標は、半年
■ 担保は、13万5,000ドルで購入される物件の第一抵当権


昨日お出ししたメルマガは、下のようなものです。1週間で決済しなければいけない案件が出たということで、急いでいたので、単なるメモ書き。いつも、ブログを詳しく読んでくださっている方でないと、わかりにくかったようです。体裁も悪く、お恥ずかしいですが。


+++++++++

件名:リスクゼロ4万ドル投資@年率10% 対米不動産投資視察旅行日程決定!

+++++++++





中山道子です。





高校の同窓会に、不動産部会があることを知り、

入会申し込みを送ったら、事務局の方が、

私のメルマガをご購読中でした。


業界だけに(笑





さて、そんな業界有名人の私(笑)から、

緊急のご案内です。



いつも、メルマガの体裁を整える時間も

ありませんが。。。




 ある投資への4万ドル融資のご相談




です。


状況:


☆特別な事情で、鉄板案件。どう見ても
絶対とりはぐれがありませんので、
大変有利で、はじめての方に最適です。



ミシガンの田舎に、13万5,000ドルで
SHORT SALE(任意売却による)物件購入が
決まりました。

購入、修理、転売を段取りするのは、
地元で、前から付き合いがある人たちです。

COORDINATORは、私の弁護士で、6年来の
投資パートナー、自身も裕福な不動産投資家です。

今回、修理額は、5万ドルを想定されており、
それは、あちらが持ってくるそうです。

なので、物件購入価格である13万5,000ドル
の融資希望が来ております。

私自身が今回、最大10万ドルまで
出せます。

1週間で決済です。

すぐご送金準備に入れるかたがおいででしたら、
なので、半年間エグジット、リターン10%で、


  第一抵当権


をご提供します。

私自身が、すべて審査済みなので、
差額の9万5,000ドル(私は10万でもかまいません)
は、私自身、2番抵当権で結構です。


※ 1番抵当権が100%返済されるか、1番抵当権者が
  任意にギブアップしない限り、二番抵当権者は、
  まったく返済を受けられません。つまり、1番抵当権
  が、大変有利なわけです。


そうすると、4万ドルは、購入価格の4分の1以下。銀行
との契約は、要修理の現状で、13万5,000ドルで、
修理後のブローカーの鑑定見積もりは、今、25万ドルと
いう見積もりが出ています。

また、今回、コーディネーターは、弁護士なので、
特に安心です。

それで、今回、超確実な融資で、1番抵当権ですので、
通常、融資を頂戴できる場合、12%取れるように段取り
していますが、年率10%でお願いしたいです。


12%をご希望であれば、私の10万ドルに劣後する
2番抵当権でご案内できます。通常、「物件購入価格
+修理代」で、一番かつ唯一抵当権をつけていただき、
12%のリターンです。この案件の場合は、あちらが、
修理代を持ってきて、こちらは、現状価格しか融資
しないので、二番抵当権であっても、事情がわかって
いれば、たいしてリスクはありません。

お返事をいただいた方に、緊急パッケージのご案内を
申し上げます。ご検討ください。【フルディスクロー
ジャーをご希望の方は、ご住所やご勤務先のお名刺を
頂戴させてください。】

やり取りの性質上、確実に送金をしていただく必要が
あるので、お名刺交換や過去にやり取りさせていた
だいた方が優先です。



 m-nakayama @ maripoza.com

@の両脇の上のスペースを削除してから
お返事下さい。このメールへの返信もOKです。



++++++++++++++



対米不動産投資視察旅行日程確定


お盆時期になりました。詳細は下から。


メーリングリスト参加、ご検討お願いします。

http://usa-rei.com/archives/post_697.html




++++++++



スカイプ投資セミナー後3席!


早めに埋まっています。9名さままでなので
よろしくご検討ください。

http://usa-rei.com/archives/post_696.html




******


以上、例によっていつも以上にあわてている


中山道子でしたm_m




解除はしたをクリックしてください。



http://abvom.biz/brd/55/maripoza/mail_cancel.php?cd=01pLr4ZqPVzhIl


http://usa-rei.com
Copyright 2013 Michiko Nakayama
無断転載、商業転用不可。
類似ビジネスにご注意ください。




■■■■■■■■■




冒頭でご案内のように、このお話が出る前から、「この投資スタイルを検討してみたい」ということで、資料などをご提供し始めていた初めての投資家様に、決まりました。FIRST COME FIRST SERVE【おいでになった順番】で、この方の前に、問い合わせをされた方は何人もおいででしたが、「即決」「瞬時の回答」を頂戴できたのは、この方が一番だったため、、、

この方は、実は、「不動産管理関係者」様。国際的なレベルで、商業案件をお仕事でやっておられますが、「プライベートでは、個人レベルでは、投資金額も大きいものは無理だし、物件管理の手間、頭痛は抱え込みたくありません」というお話でした。業界の方で、米国の事情も、ある程度、ご存知なので、やはり、お話が早かったです。

本来、大金を預かるので、八百屋のセールのような煽りは不適切で、今回、即決されなかった方がおかしいということはまったくないですが、お詫び方々、今回の状況をご説明しますと、実は、以下のような事情がありました。




+++今回の背景+++++


私のパートナーのところに、前から融資の付き合いがあるフィックスアップ転売屋さんたちから、しばらく前に、問い合わせがあり、しかし、その方々のほうで、「これまでの条件と違う方法で融資を受けたい」といったネゴシエーションがありました。具体的にいうと、出来高報酬ONLY【儲けの35%を提供】で融資を受けたいということでした。

出来高ONLYは、通常の目標額は、固定額より、多くのリターンがあります。しかし、普通の日本の投資家様は、そのような不確実な案件では、不安にお思いになるだろうと感じました。ただ、私も、数字が合う案件なら、容易にNOとはいいたくないので、利益目論見から、それなら、私自身が、自分の資金を使って自分用の投資としようと思っていました。

ところが、細かい条件の刷り合わせの途中で、あちらが途中でフェードアウトしたので、私としては、「条件が固まらない」「あちらは、よそでも、お金を出資してくれる人を探しているのかな」と思い、この案件は、とりあえず、白紙に戻ったと認識し、実は、手当てしようとしていた資金の一部は、早速別の投資に使いました。

ところが、おとといの夜中に、再度、「あの件だけど、あちらは、やっぱりこっちから借りたいらしい。今週末にもお金が必要なようだ。条件のネゴシエーションをしなおしてきたから、これこれでどう?」ということで、固定金利での融資が復活。

私としては、「それなら、OKする」と返事をしましたが、ただ、私の資金は、上のような理由で、13万5,000ドル総額には、少し足りなくなっていました。だからといって、「1週間で、1,400万出してください!」という緊急相談は、なかなか、成立しにくいですし、他方では、すでに、実績と付き合いがあり、こちらの基準に適合する案件にNOを出すというのは、やはり、次のことを考えると、最大限やりたくないわけです。

ちょうど端境期で、「この金額を投資したい」というお話でウエイティングをしていただいていた方も、ぱっと思い浮かばず、、、今回決まった方も、お話をさせていただいている途中ではありましたが、きちんとした形で、「紹介をこれこれの額でお願いします」というところまで、お話は進んでいなかったのです。【実は昨日の反応で、既存顧客様中心に、「実はもっと融資できるので話を持ってきなさい」というお話を何件か、頂戴し、現在、ウエイティングリストができております】

「それでは、どなたかに、小額のご相談をしよう」と思い、メルマガを出すという経緯になったわけです。


=========


今回の案件です。デトロイトから車で1時間の田舎で、村の人口は、1万人くらい。敷地は広く、ボートのドックがあります。このエリアの水路だと、別に、高級大型ヨットを買うというより、カヤックや手漕ぎボートくらいで、十分楽しめますので、お金持ちでなくても、ライフスタイルをエンジョイできます。もっと本格的なウオータースポーツをやる方は、この水路から、近所の湖(3つある)に出られるそうです。うらやましいですね。私も、こんな家に住んで、近所の友達のうちに、カヤックを使って、遊びに行きたいです。ガソリン代も、かからないですね(笑)。

さて、下が、COMPARATIVE MARKET ANALYSISで、当方パートナーが、外部不動産業者さんにオーダーした簡易査定(銀行が融資決定に使うのは、鑑定士が有料で行ったもので、これとは違います)。地元の業者さんで、「このあたりは、水路があって、みんな、ウオーターフロントということで、喜ばれるところですよ!学区もいいところです。」と手放しの評価です。田舎万歳ww










=========






通常でしたら、4週間くらい前から、条件も確定し、個別の投資家様にお話を持っていき、お返事を48時間の間お待ちするくらいのことが当然できるのですが、、、、

今回は、「単なる担保があるだけではなく、融資比率が大変低く、中山本人が差額を出す」というところが、特に、皆様に、「確実、最適」と認識していただいたようです。【リスクゼロというのは、まあマーケッティング的な物言いで、「相当、考えにくい」くらいが正確でしょうか。あえて言えば、6ヶ月でエグジットできず、冬を越して、ぐずる程度の誤差は考えられますし、その段階で、焦げ付けば、弁護士を使って、回収の手間はあります】

毎回、私が、ほとんどをカバーするというようなことは、さすがに、資金が足りなくなりますので、できませんが、「5万の資金があります」というご相談があったときに、「7万の融資案件が出た」となると、「差額2万を出す」といった程度のことなら、実は、私は、割合頻繁にやっています。

知らない人に、「自分の持ってきた投資案件に、二番抵当で1,000万だせ」といわれても、困りますが(笑)、自分がご紹介する融資案件については、自分自身が回収できる自信がありますから、どの案件についてでも、このようなサポートは、まったく問題はありません。現在、自分がお勧めする案件について、二番抵当で差額をお手伝いしている案件は、これを含めると、4軒になり、そのうちの1軒は、今月中に償還の段取りに入っています。

昨日、お電話でお話できたあるお問い合わせ者様は、日本では不動産のベテランの方で、「中山さんとはお話をするのが初めてですが、このように条件がいい話は、なかなかやはりないですからね。普通は、投資案内というのは、怪しいものが多いし、斡旋してくる人は、自分の案件に、自分が投資なんかしないですが、中山さんのは、信頼感がありますよ」とおっしゃってくださいました。

中国に住んで(これ皆さんに不思議がられますが、本当にお勧めなライフスタイルなんですよ!中国は最高です。細かくは、直接お話をすることがあるときにでも理由聞いてください)、名刺も持たないような私に、これだけ多くのご信頼をいただいておりますことに、お礼を申し上げます。

今回は例外的ですが、通常は、個別にご相談や打ち合わせの後、投資可能な額や時期を教えていただけると、それに基づいて、優先的に内々にご案内をしており、ご検討には、数日のお時間がありますし、ご紹介案件に、絶対投資をしないといけないわけではありませんので、「真剣に検討しました。最初いけると思っていましたが、怖くなったので、やはり、やめます。」と、すぐ、正直なお返事を下さるなら、それも、お受けして別の方にお話を持っていくのが、私の仕事です。


但し、これに関連して、ご理解いただきたいのが、私の案件は、いずれも、一般流通案件ではなく、自分たちで、話をカスタム的に仕立てているため、普通の不動産屋さんのように、”フリーメールで、自己紹介のない方”に、「大量に、投資案件を、定期的に、送りまくる」といったことはできません。過去には、「お客さん」になると主張し、私から情報を取得し、その後、私のビジネスモデルを丸ごとまねて、各方面でトラブルを起こした例まで、実際に、存在しています。

私も、こうした経験を経ているため、現在は、具体的なお話をさせていただく場合は、きちんと自己紹介をしていただけるよう、お願いしております。【具体的には、一度、セミナーに、クレジットカードで、認証したご住所を使ってきてくださったとか、会社のメールアドレスを使ってのご連絡であるとか、その程度でも結構なのですが、フリーメールでの新規のご連絡の場合は、お名刺のスキャンを頂戴できるようお願いすることも多いです】しつこい電話営業やご勤務先への連絡などは、しておりませんし、お客様がどこにお勤めですなどと話すこともしておりません。逆に、既存のお客様にも、ご連絡がマメでなくて、今回のように、「もっと話をもってこい」といわれるくらいです。

融資を受ける側も、真剣勝負で、自分の信用や、人生がかかっており、紙の上のマネーゲームではありません。正直で誠実な個別対応をして下さることができる方との間にだけ、信頼関係が構築できると思っております。この点だけ、ご納得いただけると幸いです。


メルマガにオープンな案件が掲載される回数は、数えるほどしかありません。まずは、メルマガで、イメージがつかめるか、ご検討ください。セミナーや視察旅行も、時々やっております。今年は、視察旅行は、8月のお盆の時期です。数年間、まったくレスポンスなしでご購読の後に「だんだん信用する気になってきたので」ということで、ご連絡くださる方も多いです。賢明なご態度だと思います。


2014年8月視察旅行ご案内ページ

2014年7月8月スカイプセミナーご案内ページ



今回の案件は、スカイプセミナーの方には、ディスカッションの実例として、早速、より突っ込んで、お話したいです。また、視察旅行で、実際の案件を訪問できるよう、段取りに入りたいです。その際には、上のメルマガでお話した今回のコーディネーターである弁護士の現地パートナーが、アテンドしてくれます。


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